Vývoj oceňovania nehnuteľností
Nehnuteľnosti, najmä budovy, stavby a pozemky tvoria významnú a dôležitú časť majetku občanov, a z týchto dôvodov, pochopiteľne, treba poznať aj ich cenu. Spoločenské potreby si na rôzne účely vynútili, že už v bývalom Rakúsko–Uhorsku bol vydaný Reálny odhadový poriadok pre nehnuteľnosti, ktorý v Čechách a v Rakúsku platil od roku 1887 a od roku 1922 (zákon č. 244/1992 Zb. )platil aj na Slovensku. Tento predpis bol v roku 1933 formou vládneho nariadenia č. 100/1933 Zb. doplnený a novelizovaný. Odhadný poriadok z roku 1933 platil v Československu až do roku 1950, keď bol na iných princípoch nahradený vládnym nariadením č. 177/1950 Zb.
Odhadný poriadok (vládne nariadenie č. 100/1933 Zb.)
Odhadný poriadok upravoval oceňovanie nehnuteľností určených na predaj vo verejnej dražbe. Rozlišovalo sa oceňovanie podľa:
- predajnej ceny, ktoré platilo pre všetky objekty, ktoré neposkytovali a ani v budúcnosti nemali poskytovať výnos, a to nezastavané stavebné pozemky, budovy nepodliehajúce činžovnej dani, malé a stredné poľné a lesné usadlosti, nehnuteľnosti na odľahlých miestach, továrne, v ktorých sa ešte nezačalo pracovať alebo sa v nich už dlhší čas nepracovalo;
- kapitalizovaného ročného čistého výnosu, ktoré platilo pre veľké poľnohospodárske usadlosti, majetky spojené s priemyselnou výrobou a budovy podliehajúce činžovnej domovej dani. Vyčíslil sa hrubý výnos a odčítaním započítateľných nákladov sa určil čistý výnos. Veľké majetkové objemy sa odhadovali aj priemerovaním predajnej ceny a výnosu. Úrokové miery vyhlasoval Vrchný súd každý rok vo vestníku.
Odhadný poriadok z roku 1933, ktorý platil v Československu do roku 1950, nepredpisoval spôsob vypracovania odhadu pri stanovení predajnej ceny. Ceny sa podrobnejšie nezdôvodňovali a okrem obstavaného priestoru, prípadne zastavanej plochy, sa neuvádzali žiadne iné technické údaje.
Po zániku I. ČSR sa ceny v stavebníctve na Slovensku vyvíjali samostatne, avšak podľa rovnakých zásad ako v českých krajinách, kde vládnym nariadením č. 175/1939 Zb. o zákaze zvyšovania cien boli zavedené tzv. stopceny. Na Slovensku až do roku 1942 bola na trhu s nehnuteľnosťami voľná tvorba cien, na základe ponuky a dopytu. nariadením predsedu Najvyššieho úradu pre zásobovanie č. 134/1943 Zb. došlo k zákazu zvyšovania cien aj na Slovensku, keď ceny nehnuteľností sa ustálili na úrovni bežných cien v mieste k 31. 12. 1942. Stopceny na Slovensku platili až do roku 1946, keď Nariadením Slovenskej národnej rady č. 65/1946 Zb. boli zrušené, a tým došlo na Slovensku k voľnej tvorbe cien. Nový právny poriadok zavedený Ústavou 9. mája v roku 1948 zrušil všetky právne predpisy, ktoré boli v rozpore s novou ústavou. Predpis týkajúci sa cien nehnuteľností bol vydaný v roku 1950.
Vládne nariadenie č. 177/1950 Zb. o znaleckých odhadoch
Odhadný poriadok bol nahradený vládnym nariadením č. 177/1950 Zb., ktorým sa vykonávalo ustanovenie § 467 vtedy platného Občianskeho súdneho poriadku (zákon č. 142/1950 Zb.). Postup bol upravený zistením ceny, za ktorú bolo možné nehnuteľnosť predať v medziach cenových predpisov na účely konania o výkon rozhodnutia. Podľa tohto predpisu s nehnuteľnosťou a jej súčasťami bolo treba odhadnúť aj jej príslušenstvo. Ocenenie vykonával súdny výkonný úradník s pomocou znalca. Cenu po preskúmaní odhadu určil súd.
Vyhláška č. 258/1951 Ú. V. o určovaní náhrad za vyvlastnenie a predbežné používanie nehnuteľností
Reguláciu náhrad pri vyvlastňovaní nehnuteľností vyhláška upravila formou priemerných cien podľa stopcien z roku 1942. Táto cenová úroveň sa týkala aj cien stavebných investícií realizovaných na objektoch po roku 1942.
Vyhlášky ministerstva financií ČSSR č. 18/1963 Zb. A č. 19/1963 Zb.
Novelizácia vyhlášky č. 258/1951 Ú. v a prvým cenovým predpisom, ktorým sa upravilo oceňovanie nehnuteľností jednotným spôsobnom, bola vyhláška Ministerstva financií ČSSR č. 18/1963 Zb. o určení náhrady za vyvlastnenie nehnuteľností občanom a súkromným právnickým osobám; jej doplnením bola vyhláška MF ČSSR č. 19/1963 Zb. o odplatnom nadobúdaní vecí socialistickými organizáciami od občanov a súkromných právnických osôb. Oba predpisy boli účinné od 26. 2. 1963, avšak neboli aplikovateľné v dedičskom konaní. Bližšie informácie o celkovom vývoji oceňovania nehnuteľností a bytov získate v úvodnom príspevku novej kapitoly júlovej aktualizácie odbornej publikácie Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie.
Zdroj: Hospodárske noviny